28 de dezembro, 2018

PUBLICADA A LEI DO “DISTRATO IMOBILIÁRIO”

PRINCIPAIS ASPECTOS DA LEI 13.786/2018 – “LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO”

Neste último dia 27 de dezembro de 2018, foi sancionada pelo Presidente Michel Temer a Lei 13.786/2018, já apelidada pelo mercado de “Lei do Distrato Imobiliário”. Essa Lei visa regulamentar a extinção dos contratos de compra e venda de imóveis em incorporação ou parcelamento de solo urbano, notadamente em razão de atraso do adquirente, de forma a tentar reduzir as discussões entre as empresas e clientes.

Nos últimos anos, os julgados envolvendo incorporadoras e adquirentes de imóveis sempre se mostraram controversos quanto ao valor da multa devida pelo comprador à incorporadora, em caso de desistência imotivada da compra ou em caso de rescisão por inadimplemento das obrigações do adquirente. Nestes casos, os Tribunais previam retenção, pela Incorporadora, de 10% a 25% do valor já pago pelo comprador a título de multa.

Agora, a nova lei permite que a Incorporadora faça a retenção, a título de multa pelo cancelamento da compra e venda, de até 25% do valor já pago pelo comprador, além da retenção integral do valor da corretagem.

Para os casos em que a obra estiver sendo construída pelo regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% do valor já pago pelo comprador, além da não devolução do que foi pago a título de corretagem.

Para que a multa possa ser exigível pelas Incorporadoras nos novos patamares, a lei estipulou que os contratos devem ter um “quadro resumo”, com os seguintes elementos taxativos descritos no seu Art. 35-A:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

Assim, o incorporador deverá cuidar para que seu contrato esteja cumprindo todos os requisitos trazidos pela nova lei para que possa ter o direito de instituir e aplicar a multa aqui mencionada.

Caso o contrato não contenha todos os elementos do “quadro resumo”, a incorporadora terá um prazo de 30 dias para as devidas correções, mediante aditivo, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador, conforme impõe o §1º do novo Art. 35-A da Lei 4.591/64, acrescido pela lei ora em exame. Confira:

Art. 35-A. (…)

  • 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Embora, segundo nosso entendimento, a interpretação correta desse dispositivo é que ele não abrange os contratos celebrados antes da vigência da nova lei, por se tratar de ato jurídico perfeito, pode haver quem interprete o dispositivo como obrigando a realização de aditivo em todos os contratos vigentes. Tratando-se de nova legislação, há que se acompanhar o desdobramento do tema, possivelmente nos Tribunais.

Além disso, a lei cuidou de tratar do atraso de obra por culpa da Incorporadora. Se o atraso for superior a 180 dias da data prevista para a entrega do imóvel, o comprador terá o direito de rescindir o contrato, ter de volta todos os valores que foram pagos, corrigidos pelo índice do contrato, bem como fará jus à multa contratualmente estabelecida.

Não optando o comprador pela rescisão da compra e venda em caso de atraso de obra, fará jus a uma indenização de 1% do valor já pago, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente pelo índice do contrato.

A Lei do Distrato Imobiliário entrou em vigor hoje, 28 de dezembro de 2018, data da sua publicação no Diário Oficial da União.

Recomendamos aos nossos clientes a imediata revisão de seus contratos-padrão de compra e venda, bem como propor aditivo aos contratos já assinados, de forma a observar a nova legislação. Obviamente, para os contratos já assinados, há que se contar com a anuência dos adquirentes.