Os impactos da Reforma Tributária na Atividade Imobiliária. O fim do planejamento patrimonial convencional?

Analisamos os impactos da Reforma Tributária, estabelecida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, dissecando, especialmente, as consequências do novo arcabouço tributário no setor de atividade imobiliária. 

A Reforma Tributária sobre o consumo visa reduzir o número quantitativo de tributos e padronizar o modelo de IVA (imposto sobre o valor agregado). Ao fazê-lo, intenciona introduzir ou fortalecer, dentro do sistema tributário brasileiro, princípios como o da simplicidade, justiça tributária, cooperação, defesa do meio ambiente, transparência e da não cumulatividade. 

Tributos federais como o PIS, a COFINS e o IPI serão sucedidos, de maneira gradativa, pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IS (Imposto Seletivo), de função eminentemente extrafiscal. Por outro lado, tributos estaduais como o ICMS, e municipais, como o ISS, se transformarão no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). 

Embora oficialmente as alterações mencionadas não aumentarem a carga tributária do país como um todo, muito setores da economia brasileira podem ter de enfrentar um aumento significativo de tributação sobre suas atividades. 

Dentre eles, posição de destaque ocupa o setor imobiliário. Anteriormente à Reforma, a atividade imobiliária não era onerada por nenhum imposto específico, como eram as atividades relacionadas à prestação de serviços (tributadas pelo ISS), por exemplo. 

Nesse contexto, em busca de economia tributária, planejamentos patrimoniais concebiam racionais que, muitas vezes, valiam-se de instrumentos como a constituição de holdings patrimoniais, além de outras Pessoas Jurídicas, para auferimento da receita de locação.  

Isso porque, via de regra, holdings imobiliárias são tributadas sob o regime do lucro presumido, enquanto pessoas físicas que auferem receitas como a de locação arcam com tributação pela tabela progressiva de IRPF, chegando-se à alíquota máxima de 27,5%, para rendimentos mais altos. Dessa forma, a economia da realização desse movimento advém justamente dessa diferença na forma de tributação da renda.

Entretanto, a Lei Complementar nº 214/2025 institui um cenário completamente diferente do anterior. Entre as inovações propostas pela referida norma, destaca-se o disposto em seu artigo 4º, que inclui expressamente as atividades de locação de bens imóveis no rol das operações tributáveis pelo CBS e IBS. Veja: 

Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços. 

(...) 

§ 2º Para fins do disposto neste artigo, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de:  

(...) 

II – Locação

Por isso, torna-se imperioso a realização de uma análise referente a influência dessas alterações na viabilidade dos instrumentos de planejamentos patrimoniais anteriormente executados. Para tanto, será necessário primeiro compreender o cenário que será instituído quando da concretização da Reforma.

Apesar de atividades imobiliárias passarem a ser consideradas fatos geradores do IBS e da CBS, elas possuirão redutor de alíquota de 50%, sendo ainda que, nos casos de atividades como a de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, o redutor de alíquota será de 70%. Observe:

Art. 261. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).

Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).

Também foi instituído, a partir de 2027, um redutor de R$ 600,00 para a locação para fins residenciais, ajustado anualmente pelo índice IPCA. Ademais, empresas locadoras poderão, atendidos os critérios legais, aproveitar integralmente crédito de IBS e CBS sobre as aquisições de bens e serviços.

Mesmo assim, pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias possivelmente terão sua carga tributária majorada. À título exemplificativo, comparamos os cenários anterior e posterior à Reforma, de uma pessoa jurídica, optante pelo Lucro Presumido, com receita de locação de R$ 10.000,00. Ao fazê-lo, nota-se um aumento de carga tributária efetiva de cerca 11,33% para em torno de 15,63%. 

Adicionalmente, importante considerar que nem toda pessoa física será contribuinte do IBS e da CBS. Somente serão contribuintes destes tributos aqueles que realizarem locações envolvendo mais de três imóveis distintos e, cumulativamente, tiverem obtido receita total superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior, conforme artigo 251 da LC 214/2025.  

Entretanto, isso não significa de forma alguma que, nesse novo cenário, a constituição de pessoas jurídicas não poderá ser a premissa do raciocínio quando da elaboração de um planejamento patrimonial. Isso porque, principalmente, no caso de grandes patrimônios, a realização desses movimentos poderá ser ainda mais eficiente. 

Nesses casos, o recebimento da receita de locação enquadra-se como fato gerador de IBS e CBS, independentemente da existência de uma pessoa jurídica. No entanto, diferentemente do que ocorre na pessoa física, além de arcar com alíquotas substancialmente menores, a empresa que se dedicar a atividades imobiliárias poderá se valer do aproveitamento de crédito, reduzindo sua apuração tributária.

Assim, faz-se necessária a realização de uma análise personalizada, que deverá considerar, além de o patrimônio atual do cliente, a extensão de suas receitas, as perspectivas de expansão da atividade e a expectativa temporal para realização do trabalho. Isso porque, muitas vezes, principalmente nos casos em que o patrimônio imobiliário possuir extensão reduzida, poderá ser mais eficiente mantê-lo na pessoa física, sendo necessário encontrar soluções alternativas para o aumento da eficiência da estrutura. 

Além disso, vale ressaltar que estruturas societárias também são instrumentos de governança, podem facilitar a sucessão e serem utilizadas como forma de mitigar a nova regra de tributação incidente sobre as grandes fortunas, conforme previsto na recente publicada Lei nº 15.270/2025.

Dessa maneira, fato é que esse não é o fim do planejamento patrimonial convencional, sendo na realidade o surgimento de uma nova fase. Nessa fase, mais do que nunca, será fundamental a realização de uma análise personalizada, que considere à fundo o patrimônio e os objetivos envolvidos em cada projeto.