28 de maio, 2019

30/05/2019 – INCORPORADORAS E LOTEADORAS SÃO OBRIGADAS A TER INSCRIÇÃO NO CRECI PARA REALIZAREM VENDAS DE IMÓVEIS PRÓPRIOS?

Por Diana Nacur, advogada de direito das sucessões e imobiliário do VM&S Advogados – diana.nacur@vmsadvogados.com.br

 

Recentemente, a questão acima vem sendo enfrentada pelas empresas do ramo imobiliário que vendem imóveis próprios, tendo em vista que algumas regionais do conselho de classe dos corretores de imóveis, dentre eles o CRECI-SP, vêm defendendo a obrigatoriedade da inscrição de todos aqueles que realizem compra e venda de imóveis, independentemente de serem ou não próprios.

Para tratar do assunto, é preciso pontuar que a atividade de compra e venda não se confunde com a de corretagem.

Uma incorporadora, construtora ou loteadora que vende seus imóveis está realizando o negócio jurídico de compra e venda, definido pelo Código Civil, em seu art. 481, nos seguintes termos: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

Já o corretor ou uma imobiliária realiza o negócio jurídico de corretagem, definido pelo Código Civil, em seu art. 722, da seguinte forma: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

O artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do corretor dispõe: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.

Indiscutível, portanto, é a necessidade de inscrição no CRECI de toda aquela pessoa, física ou jurídica, que exerça a função de intermediação imobiliária, praticando atos privativos da profissão de corretor de imóveis (artigo 3º da Lei nº 6.530/78 e Resolução nº 327/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI).

Ou seja, a incorporadora, construtora ou loteadora realiza a operação de venda de seus imóveis, que podem ou não ser intermediada por um corretor (pessoa física) ou uma imobiliária (pessoa jurídica).

O debate sobre a obrigatoriedade da inscrição no CRECI surge em razão do artigo 2º, do Decreto 81.871/78, que regulamenta a citada Lei 6.530/78, por dizer que “O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição”.

Percebe-se que a interpretação do trecho em destaque poderia levar à dúvida se a incorporadora que realiza a venda por meio de seus funcionários estaria obrigada ou não a se cadastrar no CRECI, já que, neste caso, há o atendimento ao público interessado na compra e venda, sendo patrocinado por pessoa jurídica.

O COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e o CRECI SP, amparados nos dispositivos supracitados bem como na Resolução 327/92, já emitiram pareceres entendendo que o cadastro da pessoa jurídica a quem este corretor esteja vinculado, é sim obrigatório.

Todavia, o raciocínio favorável vale-se de argumentos com maior força sob o aspecto político e social de defesa dos direitos da classe, do que sob o aspecto jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão (RHC 93689), proferida em dezembro de 2018, entendeu que quando a venda é feita por empregados da construtora/incorporadora, o cadastro no CRECI não é obrigatório. No mesmo sentido, outras tantas decisões reconhecem, de forma acertada, a inexistência de obrigatoriedade da inscrição no CRECI.

O importante, contudo, para que esta interpretação seja aplicável é que a empresa vendedora tenha, em seu objeto social, a atividade de compra e venda de imóveis PRÓPRIOS, expressando isto, inclusive, no cadastro junto à Receita Federal (CNAE).

Além disso, deve-se tomar alguns cuidados contratuais na relação entre vendedora e comprador e vendedora e seu funcionário que opere a venda, a fim de que fique clara a realização de um negócio por conta própria. Assim como, obviamente, deve haver a congruência dos fatos, de modo que, a venda deva, de fato, ser feita por pessoas do quadro de funcionários da empresa vendedora. Se, diferente disso, há uma equipe de venda prestadora de serviço (pessoas jurídicas e/ou físicas), intermediando a negociação, exercendo verdadeiramente a corretagem, não haveria dúvidas que seu cadastro no conselho de classe se tornaria obrigatório.

Neste sentido, qualquer autuação que exigisse a inscrição estaria passível de defesa, amparada, inclusive, por decisões favoráveis que procuram sedimentar a interpretação jurídica, afastando o esforço artificial em alegar que a mera atividade de “compra e venda de imóveis” definiria a obrigatoriedade de inscrição da vendedora.

 

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